Điều kiện môi giới bất động sản
Môi giới bất động sản là gì?
Theo khoản 2 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản 2014 thì “Môi giới bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.”
Môi giới bất động sản là một trong những loại hình hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản.
Theo Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, môi giới bất động sản có thể được triển khai theo hai hình thức là tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới và cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới độc lập. Mỗi hình thức đều phải đáp ứng những điều kiện nhất định theo quy định pháp luật.
Trong thực tế môi trường kinh doanh hiện nay, môi giới không chỉ là người làm cầu nối, trung gian, nắm bắt thông tin, chia sẻ để bên cung cấp sản phẩm bất động sản và bên có nhu cầu về bất động sản mà phải dấn thân trở thành nhà tư vấn giải pháp cho cả 2 bên và hỗ trợ hai bên để hoàn thành giao dịch.
Môi giới bất động sản thực hiện những công việc gì
Theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, các công việc của Nghề môi giới bất động sản bao gồm (Theo Điều 63 Luật kinh doanh bất động sản 2014):
- Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký hợp đồng.
- Đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến các thủ tục mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
- Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
Trong thực tế hiện nay, nhà môi giới thành công đòi hỏi phải thấu hiểu khách hàng về cả nhu cầu, mong muốn và điều kiện, hoàn cảnh cụ thể của khách hàng để đưa ra giải pháp phù hợp cho mỗi bên trong giao dịch. Ngoài ra, Anh/Chị chị cần nắm rõ những đặc tính, giá trị sản phẩm phù hợp với đối tượng khách hàng mình cung cấp dịch vụ.
Cần những điều kiện gì để được hành nghề môi giới bất động sản (Theo điều 62 luật kinh doanh bất động sản 2014)
Theo Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, tổ chức hành nghề môi giới bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau:
- Phải thành lập doanh nghiệp
- Đồng thời phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản còn giá trị.
Trường hợp cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập, không thành lập doanh nghiệp thì phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế.
Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản.
Trong thực tế hiện nay, các nhà môi giới, tổ chức môi giới cần đảm bảo điều kiện cần là đáp ứng các yêu cầu về Chứng chỉ hành nghề. Nhưng điều kiện đủ là phải có đủ năng lực và phẩm chất, kiến thức và kỹ năng hành nghề mới có thể thành công trong lĩnh vực này.
Ngoài điều kiện cần là chứng chỉ hành nghề môi giới theo quy định bắt buộc của pháp luật, nhà môi giới cần có những yếu tố nào để thành công với nghề
Nhà môi giới cần có năng lực, phẩm chất của một chuyên gia bất động sản mới có thể giúp anh chị thành công bền vững và hạnh phúc với nghề. Một số nhà môi giới thành công thường có những năng lực và phẩm chất sau:
- Thái độ: tinh thần phụng sự, hết lòng vì khách hàng, mang lại lợi ích vượt mong muốn của khách hàng, đề cao đạo đức nghề nghiệp sẽ giúp anh đi đường dài với nghề. Ngoài ra, phải luôn nỗ lực, vượt qua áp lực, dư luận xã hội thiếu thiện cảm với nghề.
- Kiến thức: anh chị cần nắm vững kiến thức pháp luật về Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản, Dân sự, Doanh nghiệp,… Ngoài ra, còn phải biết về phong thủy, phân tích thị trường, phân tích sản phẩm, thẩm định giá… và các kiến thức về xây dựng, kiến trúc, kiến thức xã hội để giao tiếp cùng khách hàng.
- Kỹ năng: anh chị cần kỹ năng giao tiếp, thương lượng, đàm phán, thuyết trình, lập kế hoạch, quản lý thời gian, làm việc nhóm, xây dựng thương hiệu cá nhân, kỹ năng nắm bắt tâm lý khách hàng, kỹ năng sale,…
Nhìn chung, ngoài tư duy và thái độ đúng đắn, Anh/Chị cần phải có rất nhiều kiến thức và kỹ năng để đảm bảo hành nghề hiệu quả
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có được phép kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản không?
Theo quy định tại Điều 60 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, tổ chức nước ngoài có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Như vậy, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài vẫn có thể kinh doanh môi giới bất động sản, miễn là đáp ứng các điều kiện theo pháp luật quy định.
Điều kiện cấp giấy chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản (Theo điều 88 luật kinh doanh bất động sản 2014)
Cá nhân được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản khi có đủ các điều kiện sau đây:
- Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ;
- Có trình độ tốt nghiệp trung học phổ thông trở lên
- Đã qua sát hạch về kiến thức môi giới bất động sản.
Lưu ý:
- Theo quy định hiện nay, Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản có thời hạn sử dụng là 05 năm.
- Bộ trưởng Bộ Xây dựng quy định cụ thể việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.
Quy trình cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản (Theo thông tu số 11/2015/TT-BXD có hiệu lực kể từ ngày 16/02/2016)
Bước 1: Cá nhân có nhu cầu cấp chứng chỉ đăng ký và tham gia kỳ thi sát hạch do Sở Xây dựng tổ chức hoặc ủy quyền cho đơn vị có đủ năng lực để tỏ chức kỳ thi theo quy định của pháp luật;
Bước 2: Sau khi có kết quả thi sát hạch, Chủ tịch Hội đồng thi báo cáo Giám đốc Sở Xây dựng về quá trình tổ chức kỳ thi và phê duyệt kết quả thi theo đề nghị của đơn vị tổ chức kỳ thi;
Bước 3: Trên cơ sở báo cáo của Chủ tịch hội đồng thi và kết quả thi do Chủ tịch Hội đồng thi phê duyệt, Giám đốc Sở Xây dựng phê duyệt danh sách các cá nhân được cấp chứng chỉ;
Bước 4: Căn cứ quyết định phê duyệt danh sách các cá nhân được cấp chứng chỉ, đơn vị tổ chức kỳ thi sát hạch có trách nhiệm chuyển bản phô tô bài thi và hồ sơ của các cá nhân đó về Sở Xây dựng để cấp chứng chỉ. Trong thời hạn 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Sở Xây dựng tổ chức in và ký phát hành chứng chỉ;
Bước 5: Sở Xây dựng có trách nhiệm lưu giữ hồ sơ của người được cấp chứng chỉ trong thời hạn 10 năm kể từ ngày cấp chứng chỉ.
Hồ sơ dự thi đăng ký sát hạch lấy chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản gồm những gì (Theo điều 10 thông tư số 11/2015/TT-BXD)
- 01 Đơn đăng ký dự thi có dán ảnh mầu cỡ 4x6cm chụp trong thời gian 06 tháng tính đến ngày đăng ký dự thi (theo mẫu tại Phụ lục 1 của Thông tư này);
- 01 Bản sao có chứng thực Giấy chứng minh nhân dân đối với người Việt Nam hoặc hộ chiếu đối với người nước ngoài (hoặc bản sao có bản chính để đối chiếu);
- 01 Bản sao có chứng thực Giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa học về đào tạo bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản (nếu có);
Bản sao có chứng thực bằng tốt nghiệp từ Trung học phổ thông (hoặc tương đương) trở lên;
- 02 Ảnh màu cỡ 4x6cm chụp trong thời gian 06 tháng tính đến ngày đăng ký dự thi, 02 phong bì có dán tem ghi rõ họ tên, số điện thoại, địa chỉ người nhận;
Bản sao và bản dịch có chứng thực chứng chỉ do nước ngoài cấp (đối với người nước ngoài và người Việt Nam có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản do nước ngoài cấp đang còn giá trị).
Mỗi thí sinh cần làm đồng thời 02 bộ hồ sơ nêu trên trong trường hợp Sở Xây dựng ủy quyền cho đơn vị khác tổ chức kỳ thi.
Điều kiện dự thi sát hạch cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản
Cá nhân được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản khi có đủ các điều kiện sau đây:
- Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ;
- Có trình độ tốt nghiệp trung học phổ thông trở lên;
- Đã hoàn thành nộp hồ sơ đăng ký dự thi và nộp lệ phí dự thi theo quy định.
Điều kiện để được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản
Thứ nhất, có đủ hồ sơ theo quy định khi đăng kí dự thi.
Thứ hai, bài thi đạt yêu cầu khi có kết quả như sau:
Đối với thi sinh thi cấp lần đầu:
- Bài thi phần kiến thức cơ sở đạt từ 70 điểm trở lên (thang điểm 100);
- Bài thi phần kiến thức chuyên môn đạt từ 70 điểm trở lên (thang điểm 100).
Đối với thí sinh cấp gia hạn:
- Chỉ cần thi lại phần kiến thức cơ sở và đạt từ 70 điểm trở lên (thang điểm 100);
- Thí sinh có bài thi đạt yêu cầu là đủ điều kiện đề nghị Giám đốc Sở Xây dựng cấp chứng chỉ.
Lệ phí thi và lệ phí cấp chứng chỉ, thời gian sử dụng của chứng chỉ theo quy định của pháp luật?
- Lệ phí cấp chứng chỉ theo quy định hiện hành là là 200.000đ (Hai trăm ngàn đồng) / lần cấp.
- Lệ phí thi: sẽ căn cứ tình hình thực tế, quy định tại mỗi địa phương, số lượng thí sinh tham dự tại mỗi kỳ thi Sở Xây dựng sẽ quyết định mức thu cụ thể tại mỗi kỳ thi.
- Thời hạn sử dụng của Chứng chỉ môi giới bất động sản là 5 năm kể từ ngày cấp.
Các vi phạm trong kinh doanh bất động sản
Phạt tiền từ 40.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:
- Kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập mà không có chứng chỉ hành nghề hoặc chứng chỉ hành nghề hết thời hạn sử dụng theo quy định;
- Tẩy xóa, sửa chữa chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản làm sai lệch nội dung chứng chỉ;
- Cho mượn, cho thuê hoặc thuê, mượn chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản để thực hiện các hoạt động liên quan đến môi giới bất động sản;
- Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản.
Phạt tiền từ 120.000.000 đồng đến 160.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:
- Kinh doanh dịch vụ bất động sản mà không thành lập doanh nghiệp theo quy định hoặc không đủ số người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản theo quy định hoặc chứng chỉ hành nghề hết thời hạn sử dụng theo quy định;
- Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản không được lập thành văn bản hoặc không đầy đủ các nội dung chính theo quy định;
- Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập không thực hiện chế độ báo cáo theo quy định;
- Sàn giao dịch bất động sản không có quy chế hoạt động hoặc hoạt động sai quy chế được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận hoặc hoạt động không có tên, địa chỉ theo quy định hoặc thay đổi tên, địa chỉ hoạt động nhưng không thông báo đến cơ quan có thẩm quyền theo quy định;
- Thu các loại phí kinh doanh dịch vụ bất động sản mà pháp luật không quy định.
Phạt tiền từ 200.000.000 đồng đến 250.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:
- Bất động sản được đưa lên sàn giao dịch bất động sản nhưng không đủ điều kiện theo quy định;
- Không cung cấp, cung cấp không đầy đủ hoặc cung cấp không trung thực hồ sơ, thông tin về bất động sản mà mình môi giới.
Hình thức xử phạt bổ sung:
- Tước quyền sử dụng chứng chỉ hành nghề từ 03 tháng đến 06 tháng đối với hành vi cho mượn, cho thuê hoặc thuê, mượn chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản để thực hiện các hoạt động liên quan đến môi giới bất động sản;
- Đình chỉ hoạt động kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản từ 06 tháng đến 09 tháng đối với hành vi kinh doanh dịch vụ bất động sản mà không thành lập doanh nghiệp, không đủ số người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản hoặc chứng chỉ hành nghề hết thời hạn sử dụng theo quy định hoặc đưa lên sàn bất động sản không đủ điều kiện theo quy định
Các giấy tờ pháp lý mà người môi giới cần kiểm tra, rà soát trước khi đưa bất động sản là nhà ở riêng lẻ và đất thổ cư lên sàn
Thứ nhất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, Giấy tờ chứng minh đã hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, thuế đất,.. Đối với trường hợp là nhà ở thì phải có thêm những giấy tờ kèm theo như sau: Biên lai nộp thuế trước bạ, bản vẽ hiện trạng căn nhà và các giấy tờ liên quan khác.
Thứ hai, Kiểm tra tình trạng pháp lý của bất động sản: Bất động sản có bị tranh chấp, thế chấp hay không? Có nằm trong vùng thuộc diện thu hồi, quy hoạch dự án hay không?
Các giấy tờ pháp lý mà người môi giới cần kiểm tra, rà soát trước khi đưa bất động sản hình thành trong tương lai lên sàn
Thứ nhất, cần tìm hiểu hồ sơ pháp lý liên quan: Các giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
Thứ hai, Văn bản trả lời của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. (Theo Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản 2014)
Last updated
